融資成本越來越高 房產商會不差錢嗎

央行再次上調人民幣存貸款利率,這也是過去4個月中第三次加息。另外存款準備金率經7次提高后,也達到19%的歷史峰值。專家認為,房地產企業今后貸款將越來越難,融資成本越來越高,一些企業甚至可能會因資金“斷鏈”而突然死亡,行業整合將加速。

此次金融機構人民幣存貸款基準利率上調后,五年期以上貸款利率達到6.6%。五年期以上個人住房公積金貸款利率也隨之上調0.20個百分點,由4.30%上調至4.50%。上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍稱,以首套房商業貸款100萬元20年期限為例,加息后月供增加117元。而給購房者傳遞的信息是未來還款壓力還會繼續增加,市場需求會因此而減少。特別是近期部分商業銀行實質性取消首套房貸款利率優惠,這比加息更有殺傷力。

國泰君安房地產分析師孫建平認為,擠出投機、投資和保值需求之后,僅靠自住需求房地產行業無法維持穩定的銷量,也難以維持目前的價格。未來銷量萎縮和房價下降將是大概率事件。對開發商而言,銷量下滑對其資金鏈的影響更大。而更為嚴峻的是,從去年二季度起,開發商融資渠道的持續收縮和融資成本的大幅上升已經是既成事實。

國家統計局發布的數據顯示,2010年全國房地產開發企業資金來源72494億元,比上年增長25.4%。但最明顯的特點就是,利用外資、自籌資金增速較快,與2009年的數據相比,2010年國內貸款的占比從20%下降到17%,自籌資金則從31%上升到37%,而開發商貸款和按揭貸款增速總體放緩。與此同時,高價購地、跨業經營、過度擴張、負債率偏高等被認為存在高風險的房地產公司,其經營狀況也已成為監管部門的重點跟蹤對象。

SOHO董事長潘石屹認為,存款準備金率每提高0.5個百分點,意味著又有3500億元的資金被凍結。這與普遍增加資金使用成本的加息不同,在資金緊張而銀行貸款成本較低時,只有優質企業才能貸到款。因此上調存款準備金率將加速房地產企業分化。

不僅如此,多數房地產企業在資本市場進行公開募資的難度也越來越大。自去年4月中旬以來,21家地產上市公司公布了增發預案,預計募資432億元,其中,僅有ST東源、道博股份、萬澤股份通過了證監會批準。

在資金壓力下,一些香港上市的內地開發商已開始加速多元化融資途徑,其中,發行海外債券、票據及信托、基金等融資方式被廣泛應用。碧桂園和恒大地產新年伊始便已相繼在港發行債券融資。但房企海外融資代價也十分高昂,以恒大地產為例,今年1月14日發行的5年期以美元結算的人民幣債券,利率分別為7.5%和9.25%,而在2010年1月和4月恒大先后兩次發行共13.5億美元債券時的利率竟高達13%。更有房企融資成本高達15%,這種融資方式也被業內人士批評為“飲鴆止渴”。

此外,房地產信托融資難度也面臨加大的趨勢。有統計數據顯示,房地產開發商通過信托融資也逐步減少,2010年10月份,共有253款信托產品,其中,資金流向房地產領域的有57款,占比22.53%。而到去年12月,在302款信托融資品種中,流向房地產領域的只有29款,占比下降為9.6%。

戴德梁行華東區域住宅部董事伍慧敏稱,一次次加息將與限購、限貸等抑制需求的措施形成合力,全面收緊房地產企業的資金來源。如果一系列政策嚴格執行,實力相對不足的開發商將首當其沖遭遇資金“斷鏈”危險。近期已有不少房企通過尋找股東入股、項目轉讓等途徑應對資金困局,一段時間內“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。

上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為,今年開發商“不差錢”的局面將改變,部分企業將面臨被迫降價促銷進行資金回籠,這也有助於房價適當回調。

發表迴響